Le 7 domande piu frequenti dei proprietari sugli affitti brevi
Se sei proprietario di una casa vacanze in Sardegna, probabilmente hai molti dubbi sulla gestione degli affitti brevi.
Non sei solo: abbiamo raccolto le 7 domande più comuni che i proprietari ci pongono, con risposte chiare per aiutarti a capire come funziona la gestione professionale e perché può fare al caso tuo.
Scopri tutto quello che c’è da sapere, dai costi alle piattaforme, e come BAYA Rentals può rendere gli affitti brevi un’opportunità ed un'esperienza profittevole.
Quali sono i costi di un property manager?
Affidarsi a un property manager comporta una commissione sui ricavi delle prenotazioni. In generale, le società di gestione applicano una commissione percentuale sull'affitto incassato. Solitamente si va dal 25% (servizi base) fino al 40% o più per una gestione completa chiavi in mano.
In cambio, però, il property manager si occupa di tutto e spesso riesce ad aumentare i tuoi ricavi grazie a strategie di pricing e marketing efficaci.
Come vengono gestiti gli ospiti e la sicurezza?
Un buon property manager si prende cura degli ospiti dalla prenotazione al check-out, garantendo al contempo la sicurezza della tua proprietà. In BAYA Rentals, gestiamo noi comunicazione e accoglienza: rispondiamo alle richieste, forniamo indicazioni e assistenza prima dell’arrivo e siamo disponibili 24/7 durante il soggiorno. Al check-in verifichiamo l’identità degli ospiti (come richiesto dalla legge, registrando i documenti per la Pubblica Sicurezza) e li informiamo sulle regole della casa. Per la sicurezza, adottiamo varie misure: chiediamo depositi cauzionali quando appropriato, pur coperti da assicurazione per coprire eventuali danni. Inoltre, con ispezioni regolari dopo ogni check-out, controlliamo che tutto sia in ordine. In caso di problemi, interveniamo immediatamente coordinando le riparazioni e, se necessario, trattenendo parte del deposito o attivando l’assicurazione.
Posso affittare anche se non vivo in Sardegna?
Assolutamente sì. Molti dei nostri proprietari risiedono fuori Sardegna o all’estero. Uno dei vantaggi principali di affidarsi a un property manager locale come BAYA Rentals è proprio questo. Pensiamo noi a tutto: consegna delle chiavi, accoglienza degli ospiti, organizzazione di pulizie e cambi biancheria, piccole manutenzioni e gestione delle emergenze (ad esempio, se si rompe qualcosa o l’ospite ha un bisogno urgente). Inoltre, ci occupiamo delle pratiche burocratiche (come l’imposta di soggiorno, le comunicazioni in questura dei dati degli ospiti, ecc.), che da lontano sarebbero difficili da gestire. Tu potrai monitorare comodamente le prenotazioni e i guadagni tramite una dashboard online dedicata. In pratica, puoi affittare da remoto senza pensieri: noi facciamo il “lavoro sul campo” in Sardegna, mentre tu incassi i profitti ovunque ti trovi.
Cosa succede in caso di danni alla casa?
È comprensibile avere questa preoccupazione. Con BAYA Rentals, la tua casa è in buone mani. Prima di tutto, selezioniamo con cura gli ospiti e comunichiamo loro le regole della casa per prevenire comportamenti scorretti. Nonostante tutte le precauzioni, a volte piccoli incidenti possono capitare (un bicchiere rotto, una sedia danneggiata, ecc.). Come tuteliamo il proprietario? In vari modi:
Deposito cauzionale
su determinate prenotazioni applichiamo un deposito cauzionale trattenuto tramite il portale di prenotazione, che può essere utilizzato in caso di danni.
Assicurazione
la tua proprietà sarà coperta da un’assicurazione specifica per gli affitti brevi ( RC e Danni ) che copre eventuali eventi spiacevoli (molti portali come Airbnb offrono una copertura assicurativa integrativa, e noi aiutiamo a far valere questi programmi quando serve).
Contratto e verifica
facciamo firmare agli ospiti un contratto che li rende responsabili di eventuali danni. Inoltre, documentiamo sempre con foto lo stato dell’immobile prima e dopo.
In caso di danno, ci occupiamo noi di tutto: documentiamo l’accaduto, tratteniamo l’importo dal deposito e ti supportiamo nell'apertura della pratica assicurativa, coordiniamo la riparazione o sostituzione dell’oggetto danneggiato (abbiamo manutentori, fornitori e artigiani di fiducia in tutta la Sardegna). Penseremo a ripristinare la casa rapidamente e a farti avere l’indennizzo dovuto. Fortunatamente, con una gestione attenta, i danni seri sono rari. Sapere però che c’è un piano di protezione ti permette di affittare con serenità.
Quanto tempo serve per iniziare a guadagnare?
Molto poco! Una volta che la casa sarà pronta (arredata e con i requisiti di legge), attiviamo subito la pubblicità online.
Con BAYA Rentals i tempi di onboarding sono rapidi: facciamo un sopralluogo, prepariamo l’annuncio (foto, descrizioni, prezzi) e lo pubblichiamo online nel giro di pochi giorni. La visibilità sui portali inizia immediatamente. Spesso i primi ospiti arrivano già nelle settimane successive: dipende dalla stagione e dalla domanda, ma abbiamo avuto proprietari che hanno ricevuto prenotazioni nel giorno stesso in cui l’annuncio è andato online! In media, aspettati le prime prenotazioni entro 1-2 settimane. Naturalmente, l’alta stagione in Sardegna (giugno-agosto) vede una domanda altissima, quindi se inserisci la tua casa poco prima dell’estate, potresti riempire il calendario molto velocemente. In periodi di bassa stagione, potrebbero volerci qualche settimana in più per la prima prenotazione, ma nel frattempo noi possiamo attivare promozioni o aggiustamenti di prezzo per stimolare la domanda ed essere competitivi. Dal momento in cui ci affidi la casa, in genere entro un mese inizierai a incassare i primi pagamenti degli affitti brevi.
Che differenza c’è tra Airbnb, Booking e altri portali?
Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, HomeAway, sono tutti canali dove promuovere la tua casa vacanze, ma presentano differenze significative. In breve:
Airbnb
nato specificatamente per affitti brevi tra privati, favorisce molto l’interazione host-guest (profili con recensioni, Superhost). Pagamento gestito dalla piattaforma, che trattiene la sua fee e versa il resto al proprietario dopo il check-in. Molto usato per case private e alloggi unici.
Booking.com
leader nelle prenotazioni alberghiere, ha esteso da anni le inserzioni a case e appartamenti. Qui l’ospite paga online o all’arrivo a seconda delle impostazioni; spesso il proprietario paga a Booking una commissione (circa 20%) ma gestisce pagamenti e cauzioni in proprio. Grande visibilità internazionale, molti ospiti prenotano senza inviare messaggi (approccio più “da hotel”).
Vrbo (ex. HomeAway)
focalizzato su case vacanze intere per famiglie, commissioni simili a Airbnb, pubblico prevalentemente anglosassone.
Altri portali (Expedia, Holidu, Tripadvisor etc.)
ciascuno con proprie tariffe e pubblico. Alcuni sono meta-motori (aggregano annunci da altri).
La differenza principale sta anche nel tipo di pubblico: ad esempio, Airbnb è popolare tra giovani coppie o viaggiatori tech-savvy, Booking attrae molte prenotazioni last-minute e turisti europei, Vrbo è noto tra famiglie USA.
Un property manager come BAYA Rentals utilizza un channel manager per essere presente su tutti questi portali contemporaneamente. Così la tua casa avrà massima esposizione: chi cerca su Airbnb la troverà, così come chi preferisce Booking.com o altri siti. Non dovrai preoccuparti di gestire più account: sincronizziamo calendari e prezzi su tutte le piattaforme, evitando overbooking (doppie prenotazioni) e mantenendo sempre aggiornate tariffe e disponibilità.
In sintesi, la differenza tra i portali la gestiamo noi a tuo vantaggio: tu ottieni più prenotazioni possibili, sfruttando i punti di forza di ciascun canale, senza impazzire dietro ciascuno di essi.
Come si fa a ottenere il massimo delle prenotazioni?
Questa è la domanda! Ottenere tante prenotazioni (e quindi massimizzare i profitti) richiede una combinazione di strategie che un property manager esperto conosce bene. Ecco i fattori chiave per riempire il calendario:
Annuncio ottimizzato
la presentazione è tutto. Dopo l'Home Staging, servono foto professionali che catturino l’atmosfera della tua casa (che saranno a nostro carico), una descrizione dettagliata e persuasiva (in diverse lingue) e titoli accattivanti con le giuste parole chiave. Un annuncio di qualità attira più clic e più prenotazioni.
Prezzi dinamici
il prezzo giusto al momento giusto. Utilizziamo software e tecniche di revenue management adattando i prezzi in base alla domanda: sconti per riempire i buchi di calendario a breve termine, prezzi maggiorati per periodi di altissima richiesta (concerti, eventi, Ferragosto, ecc.). Così massimizziamo l’occupazione senza lasciare soldi sul tavolo.
Multi-portale + visibilità online
come detto, tendenzialmente essere su più piattaforme porta più prenotazioni. Importantissima è la reputazione online: rispondiamo alle recensioni e miriamo ad ottenere valutazioni alte (ospiti soddisfatti = migliori ranking negli algoritmi dei portali, e quindi ancora più visibilità).
Servizio eccellente
sembra ovvio, ma è cruciale. Offrendo un’esperienza impeccabile agli ospiti (check-in puntuale, pulizia perfetta, piccoli extra di benvenuto, assistenza immediata) invogliamo gli ospiti a lasciare recensioni 5 stelle e magari a tornare l’anno successivo. Le recensioni positive sono oro per ottenere prenotazioni continue.
Promozioni mirate
all'occorrenza, lanciamo promozioni (es. sconti early booking, offerte settimanali) e utilizziamo strumenti pubblicitari interni alle piattaforme per dare un boost di visibilità in periodi lenti.
In pratica, ottenere il massimo delle prenotazioni significa unire marketing, pricing e qualità del servizio. Farlo da soli richiede molto tempo e conoscenza del settore; con BAYA Rentals hai un team che lo fa per mestiere. Risultato: occupazione elevata, ospiti felici e ottimi profitti per te.
Speriamo che queste risposte abbiano chiarito alcuni dei tuoi dubbi principali. Se hai altre domande, non esitare a chiedere: crediamo nella trasparenza e nell'informare i proprietari. E se sei curioso di sapere come possiamo far fruttare la tua proprietà in Sardegna, contattaci! Richiedi una consulenza gratuita e senza impegno: analizzeremo il tuo caso specifico e ti mostreremo un piano su misura per massimizzare le prenotazioni e i guadagni.
