Quanto può guadagnare un proprietario con gli affitti brevi in Sardegna?
È la domanda da un milione di dollari (o meglio, di euro) per chi possiede una casa: “Quanto posso guadagnare affittandola ai turisti?”. La risposta breve: molto di più rispetto a un affitto tradizionale, soprattutto in una destinazione gettonata come la Sardegna. Ma vediamo nel dettaglio cifre realistiche e fattori in gioco. In questo articolo confronteremo affitto turistico vs affitto a lungo termine, forniremo stime dei guadagni medi annui in alcune località sarde, e analizzeremo cosa influenza i ricavi e quindi le performance complessive.
Affitto turistico vs affitto tradizionale: conviene davvero?
Mettere casa su Airbnb (o simili) conviene rispetto ad affittarla 4+4 ad un inquilino residente? Nella maggior parte dei casi, sì. Ecco perché:
Canoni più alti
Negli affitti brevi si applica una tariffa giornaliera che, sommata sulle settimane affittate, in genere supera di molto un classico canone mensile. Ad esempio, un appartamento a Cagliari che in affitto tradizionale renderebbe €700 al mese (circa €8.400 l’anno) può facilmente generare €1.200 al mese con gli affitti turistici in media, arrivando a €12-14.000 l’anno o più.
Pagamenti anticipati e nessuna morosità
Gli ospiti pagano prima di entrare (sui portali online) e per periodi brevi. Non rischi inquilini morosi da sfrattare, né lunghe assenze di pagamento. Il cash flow è immediato e mensilmente incassi quanto dovuto.
Flessibilità
Puoi decidere quando rendere disponibile la casa (anche solo d’estate, o in certi periodi) e usarla tu stesso quando vuoi. Con un inquilino fisso avresti la casa occupata tutto l’anno senza libertà.
Manutenzione e cura
Può sembrare contro intuitivo, ma con tanti check-in/out la casa è sempre sotto controllo. Pulizie frequenti e ispezioni periodiche fanno sì che eventuali problemi (una perdita, un elettrodomestico rotto) vengano notati e risolti subito, mantenendo l’immobile in ottimo stato. In un affitto 4+4 rischi di accorgerti dei danni dopo anni.
Ottimizzazione fiscale
I redditi da affitto breve godono della cedolare secca al 21% in Italia, spesso più conveniente rispetto alla tassazione IRPEF sul canone lungo termine. Inoltre non c’è obbligo di registrazione di contratti sotto i 30 giorni, risparmi bolli e registri.
C’è un “però”: gli affitti brevi richiedono più impegno gestionale e sono soggetti a stagionalità. Non avrai il 100% di occupazione tutto l’anno come con un inquilino fisso (anche se esistono strategie per aumentare l’occupazione anche d’inverno, ad esempio affitti mensili in bassa stagione ai "nomadi digitali"). Per massimizzare i proventi, potresti dover investire in arredi accattivanti, foto professionali e in una buona gestione (in autonomia o tramite property manager). Non ultimo, i guadagni lordi degli affitti brevi sono più alti, ma vanno considerati i costi: utenze, pulizie, commissioni dei portali e/o del property manager. Conclusione: conviene se hai tempo o un buon gestore, e se la casa è in una zona con domanda turistica. Vediamo ora quanto si può guadagnare mediamente nelle principali zone della Sardegna.
Guadagni medi annui per città e località in Sardegna
Ogni zona ha il suo potenziale di rendimento. Ecco una panoramica delle entrate annuali medie (stime realistiche) che un proprietario può ottenere con affitti brevi in alcune località sarde famose, confrontandole per avere un’idea:
Cagliari (città)
Circa €22.000 all’anno di incassi medi per un appartamento ben gestito. Cagliari è attiva tutto l’anno (grazie anche a viaggi di lavoro e fuori stagione), con un’occupazione media intorno al 60%. Un affitto tradizionale qui renderebbe circa €10.000.
Olbia
Come Cagliari, circa €22.000 l’anno in media. Olbia, grazie alla vicinanza con la Costa Smeralda e il suo porto/aeroporto, vede tariffe più alte, ma concentrate in estate. La stagione è leggermente più breve rispetto a Cagliari, ma le settimane d’oro di luglio-agosto fanno impennare i ricavi.
Alghero
€14.000 annui in media. Città turistica per eccellenza, Alghero ha un mercato simile a Olbia: altissima domanda in estate (grazie anche ai voli low-cost che portano tanti turisti) e una bassa stagione più tranquilla. La media prezzi è elevata (€150 a notte). Un affitto tradizionale qui renderebbe forse €600/mese (€7.200 annui), meno della metà di quanto ottenibile con gli affitti brevi.
Villasimius
circa €40.000 annui in media. Pur essendo un centro piccolo e stagionale (essenzialmente estivo), Villasimius registra alcuni dei ricavi medi più alti, grazie a tariffe giornaliere elevate ed alla forte attrattiva balneare. In pratica, si guadagna moltissimo nei 3-4 mesi estivi, compensando il fatto che fuori stagione la domanda cala.
Costa Smeralda (Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachena...)
Mediamente €60.000 o più all’anno per proprietà di buon livello. Questa è l’area top di gamma: ville e appartamenti di lusso che in pochi mesi estivi possono incassare cifre da capogiro.Nella Costa Smeralda vera e propria, molte ville superano anche €100.000 stagionali se di alta fascia. Ovviamente, qui i costi di gestione sono proporzionati (servizi di lusso, concierge, ecc.) ma il ritorno è altissimo.
Nota: Queste cifre sono medie indicative, ottenute combinando dati di mercato recenti. Il tuo immobile potrebbe fare di più o di meno in base a molti parametri. Ad esempio, un trivano ben arredato in centro a Cagliari potrebbe superare i 30k annui.
La buona notizia è che con la gestione giusta si possono superare le medie!
Fattori che influenzano i ricavi degli affitti brevi
Non tutti gli immobili guadagnano uguale, anche nella stessa zona. Ecco i principali fattori che incidono sui tuoi incassi:
Stagionalità
in Sardegna il picco è l’estate. Località costiere possono fare il 70-80% del fatturato tra giugno e settembre. Cagliari e altre città hanno flussi più distribuiti nell'anno. Se la casa si affitta anche in bassa stagione (magari con sconti o affitti mensili in inverno) i ricavi annui salgono.
Posizione
Location, location, location! Una casa fronte mare o in centro storico turistico può chiedere tariffe più alte e attirare più ospiti. Al contrario, un immobile in un paese dell’interno o lontano dalle attrazioni avrà più difficoltà (domanda più bassa e prezzi inferiori). Anche all'interno della stessa città: a Alghero il centro storico rende più di una periferia; a Olbia un appartamento qualsiasi renderà meno di una villa a Porto Cervo.
Tipologia e servizi
le caratteristiche della casa fanno la differenza. Esempi: avere l’aria condizionata in Sardegna è d’obbligo per affittare bene. Una piscina privata o una vista panoramica sul mare permettono di alzare molto il prezzo per notte. Numero di posti letto: una villa per 8 persone può incassare di più (gruppi e famiglie dividono la spesa) rispetto a un monolocale per coppie. Wi-Fi veloce, parcheggio riservato, cucina ben accessoriata, barbecue, sono plus che attraggono più prenotazioni o giustificano tariffe maggiori.
Gestione e marketing
dietro i numeri alti spesso c’è una gestione professionale. Foto di qualità, annunci in più lingue, risposta veloce e professionale alle richieste (un host che risponde in 1 ora ottiene più prenotazioni di chi risponde in 24h), ottime recensioni frutto di buona ospitalità – tutti questi aspetti fanno salire occupazione e prezzo medio. Case identiche possono avere rendimenti diversi se una è gestita meglio dell’altra. Ad esempio, property manager che analizzano il mercato costantemente, adottando strategie di prezzi dinamici e promozioni, avranno performance molto superiori rispetto al proprietario che sostanzialmente lascia un prezzo fisso tutto l’anno ( oppure ne sceglie qualcuno per ogni mese "a sentimento" o perchè "va bene cosi").
Essere consapevoli di questi fattori aiuta a capire dove e come intervenire per aumentare i guadagni. Alcuni non li puoi cambiare (es. la posizione), ma su altri puoi agire: migliorare la casa e i servizi, affidare la gestione a professionisti, scegliere target diversi per la bassa stagione, ecc.
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In Sardegna, ogni casa vacanze ha una storia a sé, ma con i dati giusti e una buona gestione, puoi trasformare il tuo immobile in una rendita dai numeri interessanti.
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